汪毅：关于当前房地产市场的见解

楼市回暖现状：政策效应显分化，核心城市率先突围

近几个月来，房地产市场出现了一些积极的变化。2025年政府工作报告明确提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”的工作目标。从当前的市场表现来看，政策效应在不同城市之间呈现出明显的分化。

自2024年四季度以来，重点城市的商品房成交量逐渐企稳，特别是像深圳这样的大城市，四季度新房成交同比激增146%。全国百城新建住宅均价跌幅收窄，一线城市的房价环比率先回正。然而，二手房价格依然延续下跌趋势，2025年2月一线城市二手房价环比下降了0.24%。市场结构化分化加剧，三四线城市库存消化速度慢于核心区域，东北等地区销售压力仍然较大。政策效果在低能级城市中较为有限，如昆明、长春等地成交同比下滑超过10%，反映出资金避险逻辑主导市场。

值得注意的是，“高端”市场需求旺盛，2024年上海总价3000万元以上住宅成交占比达62%，北京豪宅成交金额占比超过40%。资产配置需求成为核心城市楼市回暖的重要推动力。

2025年走势展望：弱复苏与结构性机会交织

展望2025年，房地产市场的走势将呈现弱复苏和结构性机会并存的局面。

政策工具箱持续扩容

1. 需求端精准刺激：一线城市可能放宽郊区及大面积段限购，例如北京已试点取消五环外限购，上海预计跟进差异化放松政策。此外，城中村改造计划新增150万套住房，通过货币化安置释放置换需求。

2. 供给侧风险出清：专项债规模扩大至4万亿元，重点支持“保交楼”项目及优质房企融资。头部房企资产负债率已从78%降至72%，行业洗牌加速。

3. 长效机制构建：推行住房“以旧换新”、现房销售试点、房价指数保险等制度创新，稳定市场预期。

市场内生动力积聚

随着供需关系的调整，2024年住宅新开工面积同比下降23%至5.13亿平方米。受房企“以销定产”策略影响，2025年新房供应可能进一步收缩至7亿平方米以下。城镇化率和家庭小型化将继续支撑年均10亿平方米的需求。市场透明度也在不断提升，2024年前8个月，全国现房销售占比上升至26.5%，核心城市继续强化“所见即所得”的购房模式。

企稳关键点：政策有效性与预期管理双侧发力

当前，房地产市场的政策梗阻主要表现为“***定调、地方分化”的矛盾。一线城市由于严格限价导致“价格倒挂”现象，抑制了市场流动性；而三四线城市依赖购房补贴则滋生投机性需求。破局需要构建分级调控体系，对北上广深等热点城市，可通过优化土拍规则（如北京试行“竞现房比例”）严控地价涨幅，同时提升保障性住房供给比例；对低能级城市，建议以专项债收购存量房转为保障性住房，2024年已完成1.5亿平方米闲置土地盘活，有效缓解供需错配。

重建市场信心需突破信用修复与预期管理的双重挑战。购房者对房产流动性和保值能力的担忧需要通过政策组合拳（如限购松绑、税费减免）来解决。此外，加快建立长效机制也至关重要，包括扩大REITs试点，盘活存量资产；完善房企资金链穿透式监测，探索动态风险预警机制。

综上所述，房地产市场前一阶段的政策效果已经有所显现，一线城市成交量和房价率先止跌企稳。市场结构化分化明显，三四线城市库存和销售仍承压，低线城市政策传导效果有限。展望2025年，政策方面将继续扩容，重心转向需求端精准刺激、供给侧风险出清及长效机制构建。政策协同需强化***与地方的动态反馈机制，确保市场稳定健康发展。