如何处理租赁业务的会计账务？

承租人在租赁会计中，对于融资租入的固定资产，应当在租赁开始日，按照租赁开始日租赁资产的原账面价值与最低租赁付款额的现值两者中的较低者作为入账价值。
以2022年1月1日甲公司与出租人乙公司签订的五年期办公楼租赁合同为例，合同约定每年年末付款为100万元，租赁内含率为5%（P/A,5%,5=4.3295）。正常入账时，借：使用权产资产（按最低租赁付款额的现值）432.95，借：租赁负债—未确认融资费用67.05，贷：租赁负债—租赁付款额500。
如果在2022年1月1日支付了10万租金，那么应借：使用权产资产10，贷：银行存款10。如果承租人支付了初始直接费用5万，应借：使用权产资产5，贷：银行存款5。如果与乙协商，乙同意支付激励补偿款6万，应借：使用权产资产-6，借：银行存款6。
总结一下，使用权资产初始金额=432.95 10 5-6。
融资租赁有五个条件：1、租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人；2、承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价预计远低于行使选择权时租赁资产的公允价值；3、租赁期占租赁资产尚可使用年限的大部分（占百分之七十五及以上）；4、就承租人而言，租赁开始日最低租赁付款额的现值几乎相当于租赁开始日租赁资产原账面价值；就出租人而言，租赁开始日最低租赁收款额的现值几乎相当于租赁开始日租赁资产原账面价值，这个比例是大于等于90%；5、租赁资产性质特殊，如果不作重新改制，只有承租人才能使用。满足以上标准之一的租赁，应界定为融资租赁。